出售资产超170亿降负债，金融街仍踩两道红线

原标题：出售资产超170亿降负债，出售超亿仍踩两道红线

记者|牛钰

为了降负债，资产债金近年陆续出售资产的降负金融街，又将北京核心地段酒店卖给了控股股东。融街仍踩

4月1日，两道金融街（000402.SZ发布公告，红线称已与控股股东金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，出售超亿将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给集团，资产债金交易成交价格约为10.80亿元。降负

公告显示，融街仍踩通过此次出售，两道预计公司合并层面将实现净利润约7.6亿元，红线有利于优化公司自持物业结构，出售超亿提升公司自持物业板块的资产债金整体盈利水平，以及回笼资金，降负优化公司偿债能力。

就在签署出售交易的3月30日晚间，金融街发布了2021年度业绩报告。

年报显示，2021年金融街实现营业收入241.55亿元，较2020年增加33.3%；归属上市公司股东的净利润约为16.43亿元，较2020年下降34.25%。

金融街是一家以商务地产开发运营为主业的国有控股公司，以京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游的中心城市为主，分业务来看，主要由房产开发、物业租赁以及物业经营三部分构成。

房地产业务贡献了91%的业绩，营业收入为218.6亿元，同比上升38.3%，毛利率为16.6%。其中，住宅产品实现营业收入198.7亿元，毛利率为14.8%，商务产品实现收入19.9亿元，毛利率为34.5%。

2021年，金融街实现销售签约额339亿元，同比下降16%；实现销售面积175万平方米，与2020年持平。

从区域来看，京津冀和长三角销售金额占比为60%，成渝地区销售面积虽最高，但销售金额较京津冀和长三角少一倍，所占比例为14.26%。

随着写字楼市场整体回暖，金融街的物业出租业务有一定的回升，实现营业收入17.5亿元，同比上升5.1%，毛利率87.3%，较2020年基本持平。

其中，写字楼重点项目出租率稳步提升，如金融街中心年末签约出租率达到97%，商业板块如金融街购物中心，中心客流量和销售额同比分别增长32%和33%。

涉及酒店/文旅的物业经营业务，虽然比2020年上升27.2%达4.2亿营收，但毛利率仍为负值（-6.1%），较2020年上升 16.6个百分点，重点项目慕田峪长城游客数量同比增长37%，经营业绩较同期恢复明显。

截至报告期末，金融街现金短债比已达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率虽有改善但未达标，公司仍踩两条红线，属于“橙档”房企。

2021年金融街的总负债由2020年的1294.03亿降至1221.85亿，负债率下降2.33个百分点，降至74.15%。公司年内的经营现金流也大幅缩水，为38.93亿，同比下降60.64%。

自2016年开始，金融街就因在全国的大扩张导致负债率连年攀升，为救“红线”，从2020年下半年开始，金融街连续转让资产。

2020年，金融街与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款86亿元，后通过出售丰科中心项目股权及债权回笼约22.32亿元现金流。

2021年，金融街向人寿保险股份有限公司转让北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权，回笼资金37.09亿元。9月份，金融街将子公司德胜投资100%股权及相关债权挂牌转让，转让价15.75亿元。

德胜投资运营持有德胜国际中心部分物业，中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜投资运营持有中心部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业等。

加上此次10亿出售的丽思卡尔顿酒店，金融街近两年出售资产总共回笼资金超170亿元。

金融街在年报中表示，2021年主要进行积极调整销售策略，加大销售回款与“资产处置”力度，控支出降负债，从其目前负债规模来看，今年或将继续出售资产。

据了解，金融街也通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，公司已募集了期限合理、成本较低的资金。2021年，金融街发行了6期公司债，合计99.3亿元，以及一笔7.3亿的中期票据。

4月1日，金融街发公告称，公司2022年第一期公司债即将上市，发行总额11亿元，票面年利率为3.48%。

在多笔融资加持下，金融街也没有放弃在土拍市场的机会，也是其现金流减少的重要原因，2021年，金融街在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目8个，新增项目权益规划建筑面积95.4万平米，实现权益投资额约65.3亿元。

截至2021年底，金融街拥有项目总体可结算规划建筑面积1651万平方米。在建项目主要为武汉金悦府和东莞金悦府。

对于2022年的投资策略，金融街指出，将把握土地市场周期性机遇，加大城市更新、兼并收购、合作开发等方式，通过股权合作等提高资金周转效率。